Grundlagen Rendite (Teil 2)

In diesem Beitrag soll es um die generellen Möglichkeiten zur Steigerung der Rendite gehen. Im Einzelobjekt muss individuell geprüft werden, welche Möglichkeiten umsetzbar und sinnvoll sind.

A. Gewinn (Erfolg) steigern, bei unverändertem Kapitaleinsatz

Da Gewinn die Differenz aus Umsatz und Kosten ist, ergeben sich zwei Möglichkeiten den Gewinn und damit die Rendite zu steigern. Umsatz und Kosten sind keine absoluten Größen sondern ein Produkt aus Preis x Menge. Dieser Logikbaum ermöglicht dem Investor ein ganzes Maßnahmenbündel.

z.B. können die Mietpreise gesteigert, Werbefläche oder Stellplätze zusätzlich monetarisiert bzw. Betriebskosten gesenkt werden.

B. Kapitaleinsatz verringern, bei unverändertem Gewinn

Möglichkeiten das investierte Kapital zu verringern bestehen sowohl beim Anlage- als auch beim Umlaufvermögen.

z.B. können nicht betriebsnotwendige Grundstücksflächen abgeteilt und verkauft werden. Durch verbesserte Prozesse (Forderungsmanagement, Finanzplanung u.a.) der Forderungsbestand, Lagerbestände (Öltank) oder ungenutzte Bankguthaben verringert werden.

C. Optimale Kapitalstruktur

Neben der Asset Allocation kommt der Finanzierung besondere Bedeutung zu. In der traditionellen Denkweise wird Fremkapital nur dann einsetzt, wenn der Kapitalbedarf nicht ausreichend durch Eigenkapital gedeckt werden kann. Schließlich müssen Zinsen gezahlt und Tilgungsleistungen erbracht werden. So klingt es zunächst paradox, bei unverändertem Kapitalbedarf zusätzlich Fremdkapital und dafür weniger Eigenkapital einzusetzen.

Es ist unmöglich durch Veränderung der Kapitalstruktur die Gesamtkapitalrendite zu erhöhen (von Negativzinsen einmal abgesehen). Mehr Zinsen bedeutet höhere Kosten, bei sonst unveränderten Werten. Allerdings ist für den Investor die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital die entscheidende Größe. Und genau hier gibt es signifikante Möglichkeiten wie das folgende Bsp. illustriert:

	1	2	3
Investition	100.000,00	100.000,00	100.000,00
Eigenkapital	100.000,00	50.000,00	10.000,00
Fremdkapital	-	50.000,00	90.000,00
Op. Gewinn	10.000,00	10.000,00	10.000,00
Zinsen (5%)	-	2.500,00	4.500,00
Gewinn	10.000,00	7.500,00	5.500,00
GK- Rendite	10%	8%	6%
EK- Rendite	10%	15%	55%

Die Erhöhung der Verschuldung bedeutet auf der anderen Seite aber auch eine Erhöhung des Risikos der Investition. Eine Verschlechterung des operativen Geschäfts kann schneller zu Verlusten bzw. Zahlungsunfähigkeit und damit in die Insolvenz führen.

Außerdem sollte der Investor im Blick haben, welche Renditen auf sein nun frei gewordenes Eigenkapital mit alternativen Anlageopportunitäten erwirtschaftet werden können. Entscheidungsrelevant ist die Gesamtrendite seines Portfolios nicht nur die Rendite einzelner Assets.